建设用地使用权——公民通过合法途径使用国有土地的权利

★权利人必须依合同约定使用建设用地

★建设用地使用权转让，其上建筑物一并转让

★建设用地使用权可以转让，但须经登记

了解权利

建设用地使用权，是指因建筑物或构筑物及其附属设施而使用国家所有的土地的权利。单位和个人可以通过划拨、招标或拍卖的方式，有偿或无偿取得国家土地使用权，在国家土地上建造楼房或商场等建筑物，自用或卖给他人使用。

公民在行使该权利时，还要注意履行一定的义务。如建设用地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用；应当合理利用土地，不得改变土地用途，需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准；建设用地使用权人在建设用地使用权消灭时，应当将土地返还给所有权人，原则上应恢复土地的原状等等。

保护权利

取得土地使用权后，可以随自己的意愿利用土地吗？

2005年6月某市国土资源局发布了《国有土地使用权招标出让通知》，要将本市西北角的一块老城区招标拍卖，以建成新的住宅区，解决本市房屋短缺的现象。后茂发公司以3．58亿元的价格获得了该块土地的建设用地使用权。

2005年8月该市国土资源局与茂发公司签订了《国有土地使用权出让合同》，约定了土地使用权的出让年限、出让面积、出让价款等。其中有一条特别规定：“此次出让的国有土地全部用于城市住宅区开发，不得作为他用。”

2006年2月，茂发公司开始着手对该老城区进行开发，但是在开发过程中，茂发公司认为将这块土地开发成商业中心将具有更大的价值，也会获得更大的利润。于是茂发公司在未取得国土资源局同意的情况下，擅自改变了土地用途，将其开发成商业中心。工程进行到1／3的时候，被国土资源局发现，国土资源局找到茂发公司，要求其按照合同规定进行住宅区开发，立刻停止商业中心的开发。茂发公司则坚决不同意，认为自己买来的土地想怎么用就怎么用。无奈之下，国土资源局将茂发公司起诉到法院，要求解除与茂发公司的合同，并要求法院责令茂发公司立即停止商业中心的开发。而茂发公司答辩称这块土地是自己买来的，茂发公司有权按照自己的意愿利用该土地，而且工程已经进行了1／3，茂发公司投入了巨大的人力和财力，因此不同意解除合同。

后经法院查明，认为国土资源局的要求于法有据，但是若判令解除合同对于尚未完工的工程又是巨大的损失，遂主持双方调解，双方达成调解协议如下：

1．双方签订合同继续有效；2．国土资源局允许茂发公司将1／2的土地用于商业中心的开发，剩下的1／2要依约开发成住宅区；3．茂发公司支付违约金300万元。

本案涉及到建设用地使用权的问题。

根据我国法律规定，个人或单位有权通过招标、划拨或出让等方式取得建设用地使用权。所谓招标是指通过公开竞价的方式，邀请潜在投标者对某块建设用地使用权投标，通常是条件最优、出价最高的投标者中标，取得建设用地使用权，这是最广泛使用的一种方式；所谓转让是指政府与使用人通过双方协商，签订出让合同，取得建设用地使用权的方式；所谓划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，通常没有使用期限的限制。我国严格限制通过划拨方式取得土地使用权，对于工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地应该采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。因此，任何符合条件的单位和个人都有权通过合法手段取得建设用地使用权，建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利。

需要注意的是，建设用地使用权人只依法享有使用权，不享有所有权，也就是说土地仍然是国家的，使用权人并不能对土地任意处置。建设用地使用权人必须严格遵守土地用途管理制度进行开发。土地用途一旦确定，非经过特殊批准，不得挪作他用。本案中，茂发公司未经许可，擅自改变土地用途，违法合同约定，因此国土资源局有权要求其正确使用土地，停止实施违约行为。

权利依据

《中华人民共和国物权法》

第一百三十五条　建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。

第一百四十条　建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。