2.4 房地产项目开发关键性业务运作管理流程
1.房地产项目开发关键性业务运作管理流程图
房地产项目开发关键性业务运作管理流程图如图2-7所示。
图2-7 房地产项目开发关键性业务运作管理流程图
2.房地产项目开发关键性业务运作管理流程图节点说明
（1）第一阶段：市场调研和项目立项。
1）节点C2，市场调查：
①投资开发部根据公司年度经营计划进行市场调查。
②将市场调查结果汇总整理，并及时输入计算机数据库。
2）节点C3，项目建议：
①投资开发部根据汇总的市场调查结果提出项目建议书。
②将项目建议上报总经理审批。
3）节点B3，审批：
①总经理对设计管理部上报的项目建议进行审批。
②将审批后的项目建议及时下发设计管理部开始进行项目可行性研究。
（时限为：审批后三日内下发设计管理部。）
4）节点C4，项目可行性研究：
①设计管理部收到总经理审批后的项目建议后，开始进行可行性研究。
②将研究结果汇总整理，并提出意见和建议，编制成正式文件。
③将文件送至管理委员会进行立项审批。
5）节点A5，立项审批：
①管理委员会对设计管理部上报的项目可行性研究报告进行讨论和审批。
②通过立项审批后及时通知设计管理部和工程技术部进行相关工作。
（时限为：审批后两日内通知相关部门。）
（2）第二阶段：项目前期规划。
1）节点C6，营销策划、前期规划：
①设计管理部在管理委员会审批立项后，按照项目规划进行营销策划及前期规划。
②将制订好的营销策划及前期规划汇编整理，编制文件。
2）节点D6，立项手续：
①投资开发部根据管理委员会的立项审批及投资开发部的项目规划安排立项工作。
②到相关政府部门办理立项手续。（包括缴纳各种费用）
③取得政府部门颁发的各种证书和批件。
3）节点D7，项目估算：
①投资开发部根据办理立项手续中的有关实际情况，进行项目估算。
②依据项目估算，制订融资方案。
4）节点D8，融资：
①投资开发部根据融资方案到相关部门进行融资。
②及时将融资情况通知总经理、各相关总监、投资开发部，以开始安排项目设计。
5）节点C8，委托设计：
①设计管理部根据制订的营销策划及前期规划，结合投资开发部融资情况自己（或委托）进行项目整体方案设计。
②整体方案设计完成后，对施工图设计进行发包，委托设计院进行施工图设计。
6）节点C9，设计管理：
①设计管理部按照项目整体设计方案对施工图设计进行管理。
②通知合约成本部准备编制预算。
（3）第三阶段：施工准备。
1）节点F6，施工前准备：工程技术部接到立项审批通知后，按照立项手续进行情况进行施工前的各项准备工作。
2）节点F8，招标前准备：工程技术部根据项目计划进行招标前准备工作。
3）节点E9，预算编制：
①合约成本部根据设计图样，编制项目预算。
②将编制的项目预算送交工程技术部以编制工程标的。
（时限为：编制好预算一日内送交工程技术部。）
4）节点F9，编制标的：
①工程技术部根据合约成本部的项目预算编制标的。
②编制标的后准备工程招标工作。
5）节点F10，工程招标：
①工程技术部依据政府的各项规定开始进行工程招标。
②严格按照国家的规定程序选择工程承包商。
6）节点F11，确定工程承包商：
①工程技术部和政府相关部门一起进行评标。
②工程技术部和政府相关部门一起最终确定工程承包商。
（4）第四阶段：工程管理。
1）节点F12，项目工程管理：
①工程技术部确定承包商后，在施工实施中进行项目工程管理。
②项目工程管理包括：计划管理、技术管理、质量管理、成本控制。
③按照项目工程进行程序，及时通知合约成本部进行结算审核和甲供采购。
2）节点E12，结算审核：
①合约成本部根据工程进度报表进行工程承包商月度结算审核。
②办理工程款拨付手续。
3）节点G12，甲供采购：
①合约成本部根据工程进度计划进行甲供采购。
②办理甲供采购的材料和设备的验收和结算手续。
③及时将采购情况通知工程技术部。
4）节点I12，支付工程款：财务管理部按照合约成本部和各级领导签认的拨款单向工程承包商支付工程进度款。
（5）第五阶段：竣工验收和决算。
1）节点F14，竣工验收：
①工程技术部在工程结束后组织进行竣工验收。
②验收合格后通知合约成本部进行工程决算工作。
2）节点E14，工程决算：合约成本部在工程技术部验收后和工程承包商办理工程决算。
（6）第六阶段：销售和售后服务。
1）节点H12，营销推广：
①营销策划部进行营销策划和市场推广工作。
②根据营销计划组织销售准备工作。
2）节点H13，销售：
①营销策划部根据营销计划进行销售。
②依据销售情况指导客户付款。
③将客户资料登记备案，以便进行售后服务工作。
3）节点I13，收款：
①财务管理部收取客户的交款。
②向客户开具发票证明。
4）节点H14，售后服务：
①营销策划部根据销售客户记录，进行售后服务工作。
②征求客户意见，不断改进售后服务工作。