第一章 市场宏观环境调查
阅读提示：
房地产行业的发展与整体国民经济的发展息息相关，国家宏观环境的改变极大地影响着房地产行业的发展。
关键词：
政治环境
经济环境
文化环境
一、政治环境调查分析
1.政治环境调查的意义
政治环境是指拟投资地区的政治制度、政局稳定性、社会安定性、信誉度、政策连续性以及是否存在战争风险等因素的综合反映。
众所周知，房地产开发需要涉及的环节、接触的层面是一般产业投资所无法相比的。政治环境的变化，土地、房产、物业等法律法规的变化，都将对项目开发产生影响，甚至是翻天覆地的影响。
房地产开发企业进行地域性很强的房地产开发投资，首先要考虑当地的政局是否稳定、社会是否安定、地区信誉高低、地区房地产政策等直接关系到投资有无保障的问题。
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只有政治稳定、社会安定、讲求效益、致力于和平建设的地区，才能确保投资的安全，并为经营获利创造必要的条件。
2.政治环境调查的内容
房地产企业的政治环境包括政府的思想观念、企业所在地各级政府机构的办事效率、国家在房地产行业方面的政策法规等。房地产企业市场调研人员在对企业所处的政治环境进行分析时，主要分析的内容如图1-1所示。
图1-1 房地产企业政治环境分析的内容
3.政治环境调查的方法
房地产企业市场调研人员在对企业政治环境进行分析时，可以运用“政策法规索引表”，使工作更有条理、更有效率，具体内容见表1-1。
表1-1 政策法规索引表
在表1-1中，“政策类别”是指政府基于政策法规对房地产项目在开发与流通方面的分类，可以分为图1-2所示的四大类。
图1-2 政策的类别
其中，每个类别所涉及的具体法规包括但不限于以下内容。
（1）行业法规。行业法规是指国家、省政府、地方城市关于房地产开发经营的方针政策，包括土地制度与土地政策、人口政策、房改政策、开发区政策、房地产价格政策、房地产税收政策、房地产企业金融政策等，如《中华人民共和国土地管理法》《房地产开发经营管理条例》。
（2）城市规划。城市规划是指政府在项目所在地及项目地块周边的短中期市政规划、土地利用总体规划、城市建设规划和区域规划、城市发展战略等，如《××市总体规划》《××市历史风貌保护规划》等。
（3）金融政策。金融政策是指政府对于房地产开发、市政规划等方面的政策法规，银行对房地产借贷的相关政策、税率及信息等金融政策等。
（4）发展要求。发展要求是指政府在土地政策、税收政策、产业政策方面对绿色低碳建筑进行的改革和倾斜，包括以减碳指标来进行金融和土地等资源配置，设置不同的税费征收标准，改进以往只是“价高者得”的挂牌出让方式，以平抑地价和房价。
二、经济环境调查分析
1.经济环境对房地产项目开发的作用
城市经济环境中的各项因素对房地产项目开发的作用主要体现在四个方面，具体如图1-3所示。
图1-3 经济环境对房地产项目开发的作用
2.经济环境调查分析的内容
鉴于上述经济环境对房地产项目开发的作用，因此，房地产企业在项目开发前期，应对经济环境进行分析，具体内容如表1-2所示。
表1-2 经济环境分析项目的内容
3.经济环境调查分析的方法
房地产企业市场调研人员在对企业经济环境进行分析时，可以使用“经济环境调查事项表”来帮助自己，使自己的工作更有条理，更有效率。具体内容见表1-3。
表1-3 经济环境调查事项表
三、文化环境调查分析
社会文化往往对房地产行业有着深刻的影响，尤其对房地产项目的定位有着更直接的影响。
1.文化环境分析的项目
房地产企业对文化环境分析的项目，具体如图1-4所示。
图1-4 文化环境分析的项目
2.文化环境调查的方式
房地产企业市场调研人员在对企业的潜在客户进行市场调研时可以运用“问卷调查”的方式，在问卷中，一般要设置一些有关消费者背景资料调查的问题，这些问题的调查结果就会成为房地产开发项目所在区域的文化环境分析的资料来源。
下面提供一份有关消费者背景资料的问卷调查范例，仅供参考。
范例：消费者背景资料
1.性别
□男
□女
2.年龄
□30岁以下
□30～40岁
□40～50岁
□50岁以上
3.学历
□博硕士研究生
□本科
□大专
□大专以下
4.您的家庭人员共 人。
5.家庭年收入
□3万元以下
□3万～8万元
□8万～15万元
□15万～30万元
6.您平时出行的交通工具
□私家车
□摩托车
□自行车
□公交车
□出租车
□其他
7.您现在担任的职务
□政府高级公务员
□高级科研人员
□政府普通公务员
□企业高管
□企业中层管理人员
□下岗待业者
□普通职员
□私企业主
□其他（请说明）
8.您平时经常看哪些报纸
□日报
□晚报
□广播电视报
□法制报
□商报
□都市报
□其他（请说明）
3.文化环境调查的结果
文化环境的调查结果一般都会直接影响房地产项目的产品定位，如对房地产项目的规模、户型、价格等都有影响。
（1）文化环境定位的步骤。不同的消费者在价值观念、思维方式、宗教信仰等方面都具有不同的特征。房地产企业要针对不同区域的文化环境进行翔实的分析，然后对房地产项目进行准确的定位，这一定位的过程如图1-5所示。
图1-5 文化环境定位步骤
（2）文化环境定位的模式。根据房地产文化定位的流程和文化提出方法的不同，可以分为两种基本的定位模式，即传承型和创新型，具体内容如表1-4所示。
表1-4 文化环境定位模式
